Le quizz de droit rural: les indemnités de chef de fumures, pailles, engrais et arrière-engrais sont-elles obligatoirement dues en fin de bail?
Non.
Contrairement à ce que l’on entend fréquemment, ces indemnités, prévues aux articles 45 et 46 de la loi sur le bail à ferme, ne sont pas « automatiques ». Il faut d’abord examiner la raison pour laquelle le bail prend fin.
Si le Juge de Paix met fin au bail en le résiliant, par exemple parce que le preneur sous-loue ou ne paie pas son fermage, il est évident que le preneur contrevenant aux règles qui s’imposent à lui serait mal venu de solliciter du bailleur le paiement de telles indemnités.
Par contre, s’il est mis fin au bail par l’effet d’un congé validé ou non contesté ou par l’arrivée du bail à son terme, de telles indemnités peuvent être envisagées, ce qui ne signifie pas que le preneur les recevra ipso facto. Même si, en pratique, ces indemnités font rarement l’objet de discussions, il n’en reste pas moins que leur raison d’être est d’indemniser le preneur sortant pour les impenses et améliorations du sol apportées du temps de l’occupation.
Se pose alors la question de la preuve de ces impenses et améliorations. C’est là que les difficultés peuvent naître, si le début du bail n’a pas été accompagné d’un état des lieux d’entrée ou si, au jour du départ des lieux du preneur, personne n’a envisagé de procéder à un état des lieux de sortie à comparer à un état des lieux d’entrée. Il est donc conseillé à tout preneur d’anticiper les difficultés, notamment en avertissant le bailleur des dates d’épandage des engrais de fond / du fumier précédant la date de fin de bail (voire en l’invitant à y assister) et en procédant à un état des lieux d’entrée et de sortie. Rappelons d’ailleurs que la loi sur le bail à ferme impose, depuis 2020, un état des lieux d’entrée accompagnant tout nouveau bail (même si elle ne prévoit aucune sanction si ledit état des lieux n’est pas rédigé).
Dans les cas où le bailleur ne discute pas devoir payer les indemnités, se pose souvent, aussi, la question du montant. En général, on parle, pour des terres agricoles, d’un montant de 2 à 3 années de fermage à l’hectare. Un prochain quizz envisagera les indemnités pour les congés à préavis réduit (bâtir, usage familial…) et les indemnités du chef des constructions réalisées par le preneur avec ou sans autorisation du bailleur.
